GIS在房屋全生命周期管理的技术研究

<div class="story_main_word">
<p>樊文有，龚杰，饶灿</p>
<p><span>摘要：</span>因为缺乏空间位置信息，自然房屋与权属信息可能存在一对多的关系，容易导致权属登记错误。为了能在房屋全生命周期中对实现以图管房，图、属、档一体化管理，我们充分运用GIS对图形和属性信息进行科学管理与分析的功能，提出了基于GIS的房屋全生命周期的综合信息管理体系，在空间数据和非空间数据异化管理的基础上实现数据的高度共享和一致性，为相关主管部门提供一套便捷的综合信息管理系统，优化政府部门办公效率、提升公众服务水平。</p>
<p>关键字：产权产籍，全生命周期，数字房产，GIS</p>
<p>1 背景</p>
<p>随着社会经济的不断发展，房产行业信息化水平也从以前的单一信息化，提升到了在地理信息系统（GIS）的基础上对整个房屋全生命周期内各类信息进行规范、融合与共享交换。《房地产市场信息系统技术规范》、《物权法》、《房屋登记办法》等的先后出台，对房产权属档案利用提出新的要求【1】。</p>
<p>GIS技术采用现代化的方法采集、存储、分析、管理、显示、模拟与地理空间分布有关的图形数据，能为房屋整个生命周期的管理和决策提供服务【2】，为房屋产权产籍管理现代化提供很好的解决思路和方法。WEBGIS技术能对新建商品房、存量房的地理位置信息进行发布，GIS技术能对房屋生命周期中的物理数据即宗地（丘）、幢和户的自然特征数据进行图形和属性数据实现直观有效的管理，并在产权产籍信息管理中实现以图管房，图、属、档一体化管理，真正意义上体现了地图上的数字化、网络化、一体化管理，并极大地提高房屋权属登记档案资源的开发能力和利用效率【3】。</p>
<p>2 拟解决的关键性问题</p>
<p>（1）需紧扣建设部要求，全面保证底层数据的完整性与统一性，使各个功能子系统和模块之间能建立完善的数据共享机制，避免不同业务部门之间的数据隔离；</p>
<p>（2）采用B/S模式实现新建商品房网上备案、存量房网上备案信息的统计分析和信息发布,并以WebGIS形式提供楼盘位置、周边情况等信息，实现房产从业务主体信息在B/S模式下直观、便捷、高效的发布更新；</p>
<p>（3）各业务子系统都是在《房地产市场信息系统技术规范》、《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产市场预警预报系统数据报送指标及操作指南》等文件要求基础上开发，保证系统符合最新的建设要求；</p>
<p>（4）各业务子系统物理独立、逻辑统一、相互关联，可追溯历史、可查询状态，流程灵活配置，权限严密管理，采用统一的数据备份和容灾措施，确保业务数据的一致性、高度共性，同时保证数据的安全和可靠【4】。</p>
<p>3总体设计思路</p>
<p>3.1总体架构</p>
<p>系统总体分为数据层、平台支撑层、中间件和业务应用层，如图1所示。数据层中业务数据、档案数据等运用关系数据库进行存储管理；GIS数据和平台支撑层主要需要进行多源数据转换、存储与统计分析等；中间件主要是将系统中相关实体模型、业务模型封装成组件，使系统架构实现高内聚、低耦合，方便业务应用层调用和维护；业务应用层是在平台支撑和组件调用的基础上，结合实际房地产市场现状，对业务进行分类整合。</p>
<p>系统主要以B/S和C/S结合的开发运行模式。B/S模式主要运用于房地产管理部门的日常办公、相关备案登记业务办理等，C/S模式主要运用于测绘及成果管理中的基础地形数据、房屋图形数据的录入与修测以及图形数据的历史管理，以及楼盘属性数据的变更和历史版本管理。<br/></p>
<p>                  <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/f4a55668144687e61fc786970fbc0b27.jpg?width=409;height=452"/></span></p>
<p>                                                       图1 系统总体架构</p>
<p>3.2 数据一体化建设</p>
<p>本系统的数据可分为空间数据（GIS数据）和非空间数据。具体内容如图2所示。<br/></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/10b54cd32a7f6b190090085cd74ce1c1.jpg?width=480;height=286"/></span></p>
<p>                                                       图2 数据库分类</p>
<p>一体化数据库设计的总体目标是要实现房产空间数据（GIS数据）和属性数据、档案数据的一体化存储以达到图、属、档一体化管理的应用目标【5】。数据库设计的具体内容包括：</p>
<p>非空间数据和空间数据的一体化：设计以房地产空间数据库为基础、融合房产档案数据、属性数据等非空间数据，建立以图管房、图、属、档一体化的数字房产基础数据库。</p>
<p>非空间数据的一体化：指建立以产权产籍数据为基础、融合房产交易登记信息、房产市场主体信息、房产物业信息、房产资金信息、产籍档案信息、OA信息等一体化的业务数据库。</p>
<p>房产平面图和房产分层分户图的一体化：房产分层分户图是房产平面图在三维空间上的详细表达，系统数据库设计要实现房产平面图与房产分层分户图的一体化存储和管理。</p>
<p>房产历史信息和现状信息的一体化：房地产信息由于房产交易等客观行为的不断变化而产生大量的历史信息，这些历史信息是追溯房屋产权变化、解决房产产权纠纷的重要数据，因此必须要将这些历史信息与现状信息一体化管理，建立房产时态数据库。</p>
<p>3.3 业务系统功能</p>
<p>房屋全生命周期中对产权产籍的管理主要是在GIS的基础上依托于楼盘表对房屋在不同业务下的现势状态、历史状态的展示与变更，具体体系部署如图3所示。<br/></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/ebe2b12f8503e2f6abd520855d801a04.jpg?width=502;height=301"/></span></p>
<p>                                                       图3 房屋全生命周期中各子系统的应用</p>
<p>（1）房产局电子政务系统</p>
<p>电子政务系统的核心系统包括：综合业务管理系统（含交易权属管理子系统、法规管理子系统、权证挂失管理子系统、权证注销管理子系统、档案管理子系统、档案补录子系统、发票打印子系统、工作人员绩效考核子系统）、计算机系统维护管理系统等，它以工作流、自定义表单为基础平台，将数据库技术、计算机网络技术、地理信息技术与办公自动化高效结合，实现了房产局管理部门的行政管理与日常办公的网络化、无纸化，提高了工作效率，也实现了信息的及时发布与共享。</p>
<p>（2）房产档案扫描管理系统</p>
<p>实现了将传统的纸质房产档案信息电子化，系统分为：数据录入，档案扫描、纸质档案拍照、房地产档案检索及统计、生成房屋登记薄等功能。通过将纸质档案影像化管理后，可以提高调档效率，通过不同存储媒介，实现档案多样化管理。</p>
<p>（3）房产直管公房管理信息系统</p>
<p>房产直管公房管理系统是集房屋管理、租赁管理、维修管理、租金管理、公房管理租金账户、公房维修信息为主体的管理系统，该系统充分整合利用直管房信息资源，实现信息资源共享的全市房管工作网络办公平台。系统是以工作流、自定义表单、GIS为基础平台，将数据库技术、计算机网络技术与办公自动化高效结合，实现了住房保障局公房管理部门的行政管理与日常办公的网络化、无纸化、OA与GIS的一体化，提高了工作效率，也实现了信息的及时发布与共享。实现租赁的有序、流程化的管理，使租赁管理更加规范和有效；并流程化公房维修管理，使维修管理更有序；使新建的经济适用住房或者廉租房项目能够实时有效的发布。</p>
<p>（4）测绘及成果管理系统</p>
<p>房产测绘是房产管理的重要前置业务，是房产图形和房产属性信息的重要来源。从传统的观点来看测绘的任务在于制图，其最终成果就是图形和图形对应的属性信息。</p>
<p>（5）房地籍权属登记管理系统</p>
<p>不仅在设计上严格按照新颁布的《物权法》和《房屋登记办法》，而且通过细致分析产权交易登记业务实际办理过程，将系统操作流程大量简化，从而可以使得办案人员从繁琐的数据录入工作中解脱出来，以便更好的提高办案效率，节省大量的资源。该系统涵盖了交易与权属登记的所有业务类型，并形成产权产籍档案基础数据库。产权产籍基础数据是房产局各项业务的核心数据，而登记系统实质上是对该数据库的更新和维护。</p>
<p>（6）新建商品房网上备案子系统</p>
<p>依托预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务建立，采用在线方式实现新建商品房预定、预售、销售和相应的合同备案功能。</p>
<p>（7）存量房网上备案子系统</p>
<p>采用在线方式实现存量房经纪合同（即存量房居间买卖合同）、买卖合同和租赁合同的网上备案功能，并预留资金监管的接口。存量房网上备案子系统应实时访问登记管理子系统进行数据的有效性校验，并提供资金监管、买卖、租赁参考价格的功能。</p>
<p>（8）从业主体管理子系统</p>
<p>实现从业主体的统一认证管理，采用在线方式实现从业主体数据的申报功能，实现利用公共通信资源与从业主体进行信息交流的功能。</p>
<p>（9）项目管理子系统</p>
<p>完成对项目过程和企业上报数据的监控与管理，确保的建设用地、建设进度申报、企业数据上报的规范性。</p>
<p>（10）统计分析与信息发布子系统</p>
<p>实现对上述系统信息的多元化分析和多样化指标发布，并提供可视化的统计分析和决策支持工具，根据住建部统计指标出具各类统计分析报表，并能够用表格、图形等方式进行展现，为领导决策提供有力支持。</p>
<p>4 系统实现</p>
<p>（1）多样化办公之公房资产管理</p>
<p>日常办公中通常会进行相关案件的办理与审批，传统模式是录入相关信息进行案件新建并办理，但在与房屋产权产籍有关的案件办理中，单一的办理方式不但无法实现数据的共享，还会因为缺乏空间位置信息而发生自然房屋与权属信息存在一对多的关系、权属登记错误的情况。因此本系统提供在地图上选择对应房屋进行案件的新建。如图4所示，通过一定条件选择出所要办理案件的房屋并在地图上进行定位，确定无误后，单击新建案件即可。<br/></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/20c43ca39ece87d642e9d08a706fb7eb.jpg?width=557;height=252"/></span></p>
<p>                                                       图4 案件多样化办理</p>
<p>（2）楼盘信息全方位展示</p>
<p>在C/S的模块中不仅提供对空间数据的录入、编辑等功能，还可以对数据进行二维、三维渲染展示，如图5所示。在地图中选择某幢房屋，窗口下方可以同步显示其二维楼盘表，并与产权信息进行关联，可以看到当前房屋的业务状态。</p>
<p></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/a3c64ee9ef59841ed0638a2532ceb915.jpg?width=482;height=320"/></span></p>
<p>                                                       图5 场景数据三维展示</p>
<p>（3）快捷的“房屋落地”与丰富的数据查询</p>
<p>为了确保房屋在产权产籍信息和空间位置信息上的一致性，系统中提供了地址自动匹配功能，可以快速将房屋的自然属性和权属属性进行对应。但对于不规范坐落数据，本系统提供两种方式进行绑定。如图6所示，可以在地图中选择需要绑定的幢，单击绑定并选择对应的楼盘数据即可，同时为了较好的区分已绑定和未绑定房屋，还可以对幢图斑进行变色显示，方便业务人员操作。同样，可以现选择需要绑定的幢信息，然后在地图中选择需要绑定的幢图斑。<br/></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/a7a2ee32635ca6eca96c93b7e5ba1072.jpg?width=518;height=268"/></span></p>
<p>                                                       图6 房屋落地</p>
<p>对于系统中的各类数据，本系统提供多条件查询。如图7所示，可以通过地图查询，也可以通过输入权利人、房屋坐落等属性进行查询，系统可以同时提供业务数据、档案数据、登记簿、楼盘表、地图定位等信息，用户可根据实际需求进行数据的进一步展示。<br/></p>
<p>                 <span class="pic_link"><img src="http://wk.impress.sinaimg.cn/maxwidth.600/sto.kan.weibo.com/bdbf76fc9ba4f1764b44feb7911f7314.jpg?width=509;height=283"/></span></p>
<p>                                                       图7 数据查询</p>
<p>5 应用前景</p>
<p>本文通过对基于GIS的房屋全生命周期管理的研究，在网络化、无纸化、OA与GIS一体的基础上实现了对房屋全生命周期图、属、档一体化的管理。GIS的融入将原有枯燥的房产业务数据与空间数据相结合，提供多角度、多粒度、多维化的分析展示方式和多源、异构数据的集成管理。系统在房屋全生命周期中产权产籍管理的每个环节都能够同GIS有机的结合在一起，重点突出“以图管房、以图管证、以图管档、以图管业”的核心理念【6】，实现房管部门和开发单位、广大市民的联动，真正达到房产管理的数字化和信息化。</p>
<p><span>参考文献</span>[1]. 唐玲玲.房屋权属登记信息的查询.城建档案，2010年 第2期</p>
<p>[2]. 董云峰.地理信息系统下的房屋产权产籍管理.中国建设信息，2006年 第22期</p>
<p>[3]. 王继才.对房屋产权登记档案信息化管理的探讨.科技咨讯，2010年 NO.16</p>
<p>[4]. 邓勇伟.基于GIS的房产管理政务智能系统研究.学位论文，2006年</p>
<p>[5]. 张志文.浅议加快房地产产权产籍管理网络信息化的创新.中国房地产，2003年 77</p>
<p>[6]. 江忠红.浅谈GIS及其在房产管理中的应用.地矿测绘，2006年第22期</p>
<p>作者简介：樊文有（1970-），男，内蒙古集宁人，教授，博士，研究方向：数字测图与GIS应用。E-mail：mapsuv@126.com</p></div>

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